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향후 주택 아파트 가격 집값 오를까, 내릴까.

by 라키 posted May 11, 2017
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향후 주택 아파트 가격은 오를까, 내릴까.

한국의 소득 대비 주택가격 비율은 OECD 국가 중 가장 낮다. 이것이 향후 주택가격이 상승할 것이라는 신호가 되는 것일까.

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[도표] 출처 OECD Economic outlook, analysis and forecasts

일본 주택가격은 90년 이후 지금까지 전체적으로 하락세에 있다. 일본의 경우 소득 대비 주택가격 비율은 한국 다음으로 OECD 국가 중 2번째로 낮다.

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[도표] 출처 OECD, RECENT HOUSE PRICE DEVELOPMENTS: THE ROLE OF FUNDAMENTALS

참고로, 소득 대비 주택가격 비율(Price Income Ratio, PIR)은 주택시장의 주거부담능력(House Affordability)을 파악하고자 목적으로 개발된 지표 중 하나다.1 산정방식은 두가지로 나뉘어 지는데, 하나는 자가에 거주하는 가구들을 대상으로 개별 자가가구별 소득대비 주택가격 비율을 구한 뒤 자가 표본가구의 중위값을 택하는 방법2이고, 다른 하나는 주택시장의 주택가격 대표값과 가구 소득의 대표값을 각기 산출한 뒤 그 비율을 계산하는 방식이다. 대표값은, 평균값을 택할때 고가주택 혹은 고소득층의 영향이 크게 나타나게 된다는 문제로 중위값 선택을 선호한다. 주택가격을 자가 대상 주택을 기초로, 가구소득은 전체가구를 기초로 산정하는 경우 자가율에 크게 영향받게 된다.3

임대료 대비 주택가격 비율(Price Rent Ratio, PRR)은 주택가격이 주택을 소유함으로써 발생하는 제반 비용 및 미래 기대가격 상승율에 영향을 받는 관계에 있다는 점에 착안하여 개발된 지수로, 실물 부분과 금융 부문의 주요 연결고리가 되는 지표다.4

스크린샷 2017-05-10 22.09.57.png

[도표] 출처 OECD, Prices: Analytical house price indicators

독일의 경우 2010년까지 전체적으로 안정된 모습을 보였다. 그 전에도 독일 주택가격은 전체적으로 고른 모습을 보이고 있으며 1990년대 중반부터 2010년까지는 약간의 하락세를 보인다. 그러던 중 2010년 직후부터 OECD 평균을 크게 상회하며 급등하고 있다. 그 원인에 대해서는 여러 의견이 있으나, 유입 이민의 증가가 그 원인 중 하나라는 견해가 많다.5 주택 구입 시 대출에 유리한 조건이나, 낮은 이자율 같은 일반 재정적 요인6의 경우 다른 나라도 거의 동일한 조건으로 변동하기 때문에 유로존 등의 다른 국가와는 달리 유독 독일의 경우만 높은 주택 가격 상승세를 보이는 이유를 설명하기 어렵다.

독일의 주택 사정은 어떨까? 기존 주택 중 단독주택 비중이 29%, 2세대용 주택은 18.2%, 그 이상은 52.8%의 비율을 차지한다. 큰 도시를 제외하면 아파트가 많지 않고, 대부분 3-4층 이하의 2-3가구 내지 4-5가구가 거주할 수 있는 형태가 대부분을 차지한다. 허가된 신규 건설 주택 수는 2003년 이후 꾸준한 감소세를 보여 2008년에는 최저치인 약 1만 4,400채를, 2011년에는 1만 9,000채를 기록했다. 그 중 단독주택의 수는 약 1만 4,500채로 신규 건설 주택의 대부분을 차지하고 있다.7

주택 공급에 큰 변화가 없는 상황에서, 이민 유입과 주택가격 상승은 어느 정도 관련이 있을까.

스크린샷 2017-05-11 00.09.45.png

[도표] 출처 OECD, Permanent immigrant inflows

2012년 부터 급증하기 시작한 이민 유입과 독일의 부동산 가격은 회귀분석을 굳이 할 필요가 없을 정도의 놀랄만큼 유사성을 보인다.

독일의 주택 가격은 대체로 하락세 내지 안정세를 보이는 다른 나라와 상당한 차이를 보인다.

Real Housing Prices.png

[도표] 출처 OECD Economic outlook, analysis and forecasts

참고로, 주택지수를 산정하는 방법은 두가지가 있는데, 하나는 임대료, 건물구조, 환경, 입지 등의 요인을 고려하여 부동산 가격을 표준화8하는 방법이고, 다른 하나는 반복매매 지수로 시차를 두고 두 번 이상 매매된 부동산 가격 변화를 이용하여 부동산 지수를 작성하는 방법9이다.

한국의 경우는 어떨까. 이민 유입의 경우 OECD 국가 중 상당히 낮은 편이다.

출산율은 익히 알려진 바와 같이 OECD 국가 중 가장 낮다.

주택 공급의 경우는 어떨까? 전국주택보급률이 2014년 118%까지 치솟은 상황에서 2015년 착공된 주택은 71만 6,759호로 전년 대비 40% 급증했는데, 이는 인구 1,000명당 주택공급이 미국의 4배에 달하는 수치10고, 2011년 독일의 신규 주택 허가 건수(단위: 채)와 단순 비교하면 무려 37배에 달한다.

정리하면, 주택 가격이 상승하는 독일과는 수요와 공급 상황이 정반대로 놓여있다는 것을 통계 수치가 보여주고 있다.

간단하게 거시적, 통계적으로 조망해본 것이고, 구체적, 지역적 개념으로 들어가면 많이 한국의 경우 인프라가 수도권에 집중된 구조를 갖고 있는 점, 부동산에 대한 보유 비용이 타국에 비해 비교적 낮은 수준에 머무르고 있는 점, 전세제도로 인해 집구매 유인이 상대적으로 높은 점 등을 고려해야겠지만, 전체적으로 주거 목적이 아닌 투자 목적으로의 주택 시장 진입에 신중할 필요가 있을 것으로 보인다.


  1. 이창무 외2, 소득대비 주택가격 비율(PIR)의 산정방식 및 그 수준에 대한 국제비교, 주택연구 제20권 제40호, 6면 이하 ↩︎

  2. U.S. Census Bureau, 2011, 가구별 거주주택의 가격과 가구소득에 대한 원시자료를 이용해야 한다는 단점, 이창무 ↩︎

  3. 80% 이상 공공임대주택을 유지한 싱가폴에서 전체 가구 소득 대표값과 나머지 20%의 상대적 고가인 자가 주택의 대표값을 이용해 산정하는 경우 지나치게 높은 PIR가 계산될 수 있다, 이창무 ↩︎

  4. 조만 외 2, 임대료 대비 매매가격 비율(PRR)을 통한 주택금융시장과 실물경제 간의 연계성에 대한 연구, 주택연구 제21권 제2호, 예컨대, 금융시장에서 대출금리가 하락할 경우, 금융비용의 감소로 인해 PRR이 증가, 실물시장에서 주택가격 상승 내지 미래 기대가격 상승을 가져오는 경우 PRR이 증가하는 경향을 가진다 ↩︎

  5. 이현진, 독일 주택가격 상승의 배경과 전망, KIEP 지역경제 포커스 ↩︎

  6. Financial Stability Review 2016, Deutsche Bundesbank, 19면 ↩︎

  7. 이현진, 위의 글 ↩︎

  8. 김영준 외 4, 주택 가격지수 산정, 한국은행 금융경제연구원, 12면, 예를 들면 건물의 층수라는 설명변수에 대한 회귀계수는 층수가 높아지거나 낮아질 때 건물가치나 임대료가 변하는 정도를 설명해준다. ↩︎

  9. 김영준, 장소 등에 따라 달라지는 가격 정보는 얻을 수 없는 점, 부동산 시장 정보의 일부분만을 반영하고 있는 점, 자주 거래되는 건물과 대표성 있는 건물간의 괴리가 있는 점, 부동산의 변화를 반영하지 못하는 점 등의 단점이 있다 ↩︎

  10. 노현우, 주택공급과잉 진단, 연합인포맥스, http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=236481 ↩︎


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